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入股金科、天津拿地 一天花掉近60亿的车建兴与红星系天平

观点地产新媒体 2020-04-16 10:44:51 阅读:

观点地产网在金科与融创股权战争里,红星车建兴插上一脚成为令人意外的“第三者”。

4月14日晚间金科股份一则公告披露,公司股东之一的天津聚金物业管理有限公司拟向红星家具集团旗下全资子公司广东弘敏企业管理咨询有限公司转让公司11%的股权。

关于这笔交易,公告中简要提及,红星家具集团基于对金科股份的长期了解,认同金科股份的发展战略,认可管理团队,认可公司的长期投资价值,看好公司未来发展前景,通过其控股子公司广东弘敏于2020年4月13日与天津聚金签订《股份转让协议》。

在双方达成交易的4月13日,金科股份收盘价格为7.76元,红星家具集团的股权受让价格为8元,较当日金科股份溢价3.09%;较金科股份20日均价7.73元溢价3.49%。

红星系前脚斥资47亿买入金科股份,后脚在土地市场又花了12亿买地。

4月15日,红星地产以总价12.048亿元摘得天津滨海新区生态城原旅游区的5宗住宅用地,总土地面积约15.4万平方米。

从表面上看,无论是红星家具还是红星地产都是独立于红星美凯龙的平台,而所有的动作都避不开的主角是背后实际控制人车建兴。

车建兴的红星系

被外界称为“全球MALL王”的车建兴,从家具作坊起家,以红星美凯龙为平台构筑商业帝国。

车建兴2020年开张200家家居Mall的愿景,在2016年末即提前完成。红星美凯龙在当年超过万达,成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。

截止2019年期末,红星美凯龙总资产约为1222.94亿元,归属于上市公司股东的净资产约为457.15亿元。

然而,一切看上去都很美好的红星美凯龙背后却隐藏着车建兴巨大的债务压力。

根据最新发布的年报显示,2019年红星美凯龙实现营收164.69亿元,同比增长15.66%;净利约44.8亿元,同比增长0.05%。换言之,红星美凯龙在过去的一年,并未能创造更高的利润价值。

日前,惠誉评级将红星美凯龙的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其2022年到期3亿美元高级票据的评级从“BBB-”下调至“BB+”。在中期内红星美凯龙的信用指标可能无法恢复至与'BBB-'评级相称的水平。

而在更早前,2019年5月标普已将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”。

惠誉认为,红星美凯龙已因疫情搁置其扩张计划,且可能重新评估其资本支出速度,这将对其杠杆率状况的可持续性产生影响。

主要原因在于,过去几年红星美凯龙的资本支出已推高其杠杆率,业务的快速扩张推高了杠杆率。

基于红星美凯龙的2019年度未经审计财务数据,惠誉估计该公司的杠杆率(以调整后净债务与经常性EBITDAR之比衡量)将接近8.0倍,经常性EBITDAR与利息加租金支出之和的比率约为2.0倍;而2018年这两项指标分别为7.8倍和2.1倍。

种种数据表明,红星美凯龙短期债务庞大,2019年红星美凯龙的现金和银行余额为72亿元人民币,不足以覆盖其125亿元人民币的短期债务。2020年1月红星美凯龙发行境内中期票据5亿元人民币,发行利率5.70%,剩余发行配额5亿元人民币。此外,2020年3月10日红星美凯龙公开发行公司债券5亿元人民币,票息率4.95%,剩余发行配额15亿元人民币。

相较于红星美凯龙的家居项目,车建兴的地产平台发展则显得高调不少。

车建兴从家居跨界做地产,迄今已历十年,他给红星地产设定的千亿销售目标,仅完成过半。

事实上,自2009年左右起,红星美凯龙就开始进军房地产开发业务,快速发展期是在2016年至2019年,四年时间里红星地产签约销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元、601亿元。

红星地产的扩张速度可谓惊人,在拿地方面,红星地产2019年分别在太原、西安、长沙、天津、温州、无锡、柳州、金华、常州、义乌、湛江等城市获取了20余幅优质土地。截至2019年12月底,红星地产的储备货值约1800亿元。

进入2020年,红星地产开始控制买地节奏。截止目前,仅在公开市场买下一宗地块,4月15日,红星地产以总价12.048亿元摘得天津滨海新区生态城原旅游区5宗住宅用地,总土地面积约15.4万平方米。

值得一提的是,接近红星美凯龙的分析师对观点地产新媒体表示,红星地产业务发展依靠红星美凯龙输血,地产平台的快速扩张才是拉高红星美凯龙债务的主要原因。

地产之外多元投资

红星入股金科,连金科的董事长都表示感到“诧异”。

那车建兴究竟是为了什么?

除了与黄红云交好出手相助的相关解读外,金科董事长蒋思海在4月15日业绩投资者会上表示,红星家具和金科股份以前也有合作,2002、2003年,重庆北环的红星第一家家居广场就是一起合作的。红星家具成为公司股东,从经营团队上面,金科股份也还能和红星家具能够在商业上面进行优势互补。

事实上,近两年来家居行业利润越来越薄弱,除了地产之外,车建兴还试图在房地产行业的上下游链条中寻找更多的利润来源。

2019年8月18日,红星美凯龙在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”,正式进入房地产经纪行业。美凯龙爱家总裁冯全林介绍,已筛选出100家门店,并预计会在未来三个月内落实百家门店。

红星美凯龙并不是第一次将触角伸向中介领域。

2017年3月,当时还是红星美凯龙集团总裁的李斌,主持了一场“房产经纪行业逆势发展”座谈会。彼时,红星美凯龙欲组建房产交易服务团队,为合作经纪人提供交易咨询及代办服务。

两个月后,红星美凯龙发布房产APP“当家”,宣称该APP为中国首个房地产领域的知识付费平台。李斌还雄心勃勃地计划筹备成立房产学院,培养10000名专业房产顾问。

但运营不久后,该内部创业项目因和中介企业产生直接竞争,随后被暂停。此外,红星美凯龙不断寻找中介领域的投资机会,参与投资好租等经纪服务企业。

进入2020年,世茂将与红星美凯龙达成全面战略合作伙伴关系,共同成立合资公司,打通从新房销售、交付入住至入住后翻新装修的全周期家居家装服务链条。

除此之外,红星美凯龙还参与领投跨国美妆企业美尚股份,战略入股拥有3D传感技术安思疆科技。

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