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为什么房子已经过剩,但房价还在不停上涨呢?

万州微视界 2020-06-13 11:52:59 阅读:

为什么房子已经过剩,但房价还在不停上涨呢?

早在2017年的时候,就有专业机构发布数据显示,中国的房子空置率为21.4%(远超国际警戒线5%~10%的合理区间),空置房达到6500万套,且同比呈逐年上升趋势(每年还有1000万套新建商品房入市)。另有民间机构统计数据显示,自2019年以来,一线城市的住房空置率为22%,二线城市的空置率为24%,三、四线城市的的空置率为26%。而在今年4月份央行统计司的调查数据则显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的家庭占比为31%,有三套及以上住房的家庭占比10.5%,户均拥有住房1.5套。由此不难看出,我国的商品房总量已经过剩。

但是房价确实是在不断上涨的。比如本月中指研究院报道:根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,2020年5月,全国100个城市新建住宅平均价格为15280元每平,环比上涨0.31个百分点,同比上涨2.99个百分点。

为什么房子已经过剩,但房价还在不停上涨呢?

按照经济学原理,当商品供大于求时,价格下跌;反之,价格上涨。那么既然房子已经过剩,为何房价还在上涨呢?原因可梳理为以下几点:

首先,中国的房价基本上就没有跌过,20多年来始终保持上涨趋势。

从房价涨跌的历史过程来看,其实在过去的20多年中,房价除了在2011年、2014年、2018年三次调整中有过小幅下降,其它时间并没有深跌,都是在持续上涨的。即便到了目前房住不炒的当下,整体房价还是处于上涨之中,只是上涨的幅度有所减弱而已。

房价上涨的三要素是:货币超发、土地价格上涨、炒房资金助推。

先以货币超发为例。截至2020年5月,央行发布的金融数据显示,截止4月末,广义货币M2余额达到209.35万亿元,同比增长11.1%,创近几年新高。而在过去的40年里,中国广义货币供应量M2的年均增速达到15%。超发的货币都去了哪里?大部分进了房地产这个巨大的蓄水池。否则最直观的反应是物价大幅上涨,但是这种情况始终没有出现。如此天量的资金注入房地产市场,房价能不持续上涨吗?

再从地方政府卖地收入来看。仅2018年,全国土地收入就达到65096亿元,到了2019年,同比增长了11.4%,实现连续四年双位数的增长。另外,到了2020年5月下旬,全国50个大城市土地出让金总收入14268亿元,同比上涨9.8%。多年来连续上涨的土地价格,如今已经占到房子建筑成本的五成左右,房价又如何跌的下来呢?

为什么房子已经过剩,但房价还在不停上涨呢?

其次,中国的房子的确已经过剩,但是多余的房子在谁的手里,才是房价不降反涨的症结所在。

人均1.5套住房只是个平均数,只有分摊到每个家庭才能说房子够住,一旦房子被集中在少数人或企业的手里,再多的房子也会不够住。很多人认为炒房是推动房价上涨的原因之一,这样的看法的确没错,关键谁是真正的炒房客?

像那些有了点积蓄,把闲钱投资了几套房产的,或者为了孩子结婚提前买套房子空在那里的,甚至是网络报道的那些拥有几十套、上百套房子的房叔、房姐们,是导致住房空置率高的原因吗?其实不是。这些人充其量只是炒房大潮中浮在水面的的一些“小鱼小虾”而已,他们是无论如何也翻不起大风大浪的,更无法创造出多年来房价只涨不跌的神话。

为什么房子已经过剩,但房价还在不停上涨呢?

真正的炒房“大鱼”是企业。据统计,最近几年,上市公司通过卖房保壳,扭亏为盈的例子比比皆是,像海马、高伟达等就是公开的例证。另有数据显示,在目前大大小小的上市公司中,有接近一半的上市公司持有投资性房产,总资产已经突破14000亿元。

去年海马汽车两次共计拿出401套房产销售用以扭亏,价值约4.4亿人民币。而在本月3日晚间,ST海马公告称,为优化和盘活存量资产,公司拟公开出售位于海口市金牛路2号的18#住宅楼共145套房产(总面积约4217.05平方米)的部分闲置房产。

不难看出,上市公司炒房的优势在于拥有雄厚的资本,他们是以“集团军作战”的方式进军房地产市场,通过企业化运作,将大量的房子囤积居奇,导致房子过剩、市场紧缺的局面。而那些需要房子住的人,只有付出高昂的代价,才能满足基本房住需求。

为什么房子已经过剩,但房价还在不停上涨呢?

最后,只要市场有“需求”,房价就不可能下跌。

这种需求来自于中国庞大的市场。比如:被平均在1.5套城镇“有房”家庭中的刚需无房家庭、2亿左右待进城买房安家的农民、放开落户限制后有移居需求的小城市居民,以及在投资渠道匮乏下,仍然抱有投资炒房躺赚投机心理的投资者,或将成为高房价的接盘侠或击鼓传花游戏的下一位传递手,直至房价涨不动或游戏终结。

因此,归根结底的说,无论是刚需、改善还是投资,在需求的推动下,房子只会越建越多;而在货币不断超发、地价不断上涨,炒房屡禁不止的情况下,房价也会只涨不跌。至于空置率高低,由于房子的金融属性太过凸显,已经不是由市场供需规律所能决定的事情了。

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